中国楼市再度面临去库存

“两会”期间中国国务院总理温家宝表示，房价远远没有回到合理价位、坚持房地产调控不动摇，中国央行行长周小川在接受记者采访时，也明确表示，存准率下调所释放的资金并不是流向房地产业。笔者认为，这表明在未来相当长时期内，针对房地产业调控的高压态势基调难改。

中国国家统计局近日发布数据显示，2月70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有27个，比1月份增加了12个，房价全面回落的城市持续增多，北京和上海等一线城市房价出现32个月以来首次同比下降。

2月份房屋销售量虽有所回升，但主要是房地产商降价促销、前期积累的部分刚性需求集中释放的结果。随着房地产调控的持续，房地产商的资金链日趋紧张，为了回笼资金，越来越多的开发商将采取降价促销策略，中国楼市将进入新一轮去库存周期。

十年前中国楼市曾历经了一轮艰难的去库存：受东南亚金融危机冲击，中国楼市一片萧条，随处可见的烂尾楼是当年最突出的景观；房地产企业商品房积压严 重，惨淡经营，大批地产商在那一轮楼市危局中黯然离场。为了拯救陷入困境的房地产业，2001年 4月经国务院批准，财政部、国家税务总局联合发文《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》：“对于1998年6月30日以前建成 尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税 ”，以帮助地产商消化积压空置商品房，化解市场风险。

然而，没有人能够想到，当年在去库存的艰难困境中苦苦挣扎的中国房地产业此后却峰回路转，从此步入了一段激情燃烧的岁月。过去十年间房价奔腾式上 涨、主要城市房价飙升了5-10倍，地产商风光无限、纷纷跻身各类富豪榜。十年前地产商在库存重压下艰难度日的困窘早已淡出了人们的记忆。

去年四季度以来，随着房地产调控初见成效，部分地产商呼吁放松调控，否则，房地产商无钱购地，未来商品房供应将因此大幅下降，并导致房价报复性上 涨。然而，这只不过是房地产商为了继续享受多年来房地产暴利的一个借口，公开数据显示，即使房地产商未来若干年内不购置土地，其目前已囤积的土地项目也足 以供其开发多年，而对一些房地产上市公司财报数据的分析则显示，部分房地产商囤积的土地足够供其未来开发十几年甚至几十年！

当前，随着房地产市场调控的持续，房价不断上涨的势头终于得到遏制，而随着房地产市场风险的显现，地产商面临的融资环境也显著恶化、资金链日益紧张。十年轮回，中国楼市将进入新一轮去库存周期。

与98年东南亚金融危机下中国楼市因销售不畅导致大量商品房被动积压的情形不同的是，当前楼市存货持续攀升则是受房价一路飙升鼓舞、地产商主动囤地 捂房的结果。暴利的诱惑吸引着巨额社会资金源源不断地向房地产业积聚，囤积土地、捂盘惜售成为房地产业一个广受诟病的乱象，囤积居奇、待价而沽以牟取暴利 是房地产界一个公开的秘密。十年间房地产商囤积的库存已经远远超过了当年的水平，市场风险也随之积聚。

根据国家统计局发布的数据，1999年至2010年间，地产商累计购地38.19亿平方米、累计完成土地开发面积23.57亿平方米，十年间由此新 增的尚未完成开发的土地面积高达14.62亿平米，以2010年全国完成土地开发面积2.13亿平米计算，十年间房地产商囤积的新增土地足够其开发 6.86年；考虑到1999年以前因销售不畅而积压形成的存货，房地产商囤积的土地规模或远高于这一水平。

从历年商品房竣工面积与商品房施工面积的比例也可看出，最近十年来房地产商屯地、捂房的倾向不断强化：商品房竣工面积占施工面积的比例由1999年的35.93%持续下滑至2010年19.41%，显示房产商屯地、捂房的热情不断高涨。

2011年11月国土资源部发布“全国第三季度房地产用地市场运行概况”，该份文件首度披露了未开工用地数据，显示房地产业囤积土地规模远远超出了 人们的想象：截至2011年10月，全国未开工的房地产用地约为21.3亿平米，未竣工的房地产用地45.5亿平米，合计66.8亿平米。 以2000-2010年间竣工房屋平均容积率2.33倍计，可建设房屋157.1亿平米，而2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米，以此计算， 房地产业囤积的土地可供开发销售15.1年。即使未来若干年内房地产商不再购置土地，整个房地产行业囤积土地也足以供其未来开发15年以上，房地产业囤积 土地规模之高，由此可见一斑。

万科是中国最大的房地产公司，长期以来一直以快速滚动开发、不屯地著称。万科对外声称，其保持的土地储备满足其未来2-3年的开发需要，万科也确实是中国房地产业资产周转速度最快的上市公司之一。

然而，万科2010年财报显示，2010年末万科房地产存货账面余额1333.3亿元、全部土地项目开发完成后预计可形成开发产品3654.2亿 元，2010年万科销售成本300.74亿元(销售收入507.14亿元)，以此测算，其储备的土地可供其开发销售12.15年！

考虑到2010年末其账面预收账款余额744亿元、2010年新增预收账款426.7亿元，万科有可能有意推迟了销售收入的结算，其当年已实现销售 数据可能偏低；假设万科2010年新增预收账款426.7亿元全部为当年已实现销售收入、即当年实际销售收入933.84亿元 (507.14+426.7)、当年实际销售成本553.3亿元(假设未结算项目与已结算项目毛利率相同)，则万科储备的土地项目至少可以供其开发销售 6.6年以上。